Amtsgericht Duisburg

Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentum

Es gibt in Deutschland etwa 9 Millionen Eigentumswohnungen. Das Recht des Wohnungseigentums findet sich vor allem im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Begriff des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum nach dem WEG ist gemäß § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Erscheinungsformen des Wohnungseigentums

Wohnungseigentum kann sowohl an Bestandsimmobilien als auch an noch zu errichtenden Gebäuden begründet werden. Wohnungseigentum ist überwiegend im Geschosswohnungsbau anzutreffen. Dabei handelt es sich um den praktischen Regelfall, von dem auch das Gesetz ausgeht. Allerdings kann Wohnungseigentum auch den Räumen von Reihen-, Doppelhaus- oder Einfamilienhäusern begründet werden. Das wird insbesondere dann relevant, wenn die Realteilung des Grundstücks aus Rechtsgründen ausgeschlossen oder aus wirtschaftlichen Gründen nicht gewollt ist (z.B. bei Mehrhausanlagen).

Begründung von Wohnungseigentum

Der Gesetzgeber hat die Begründung von Wohnungseigentum durch die Miteigentümer eines Grundstücks gem. § 3 Abs. 1 WEG als den gesetzlichen Normalfall konzipiert. In der Praxis ist diese Art der Begründung von Wohnungseigentum heute deutlich seltener anzutreffen als die Schaffung von Wohnungseigentum durch den Alleineigentümer gem. § 8 Abs. 1 WEG. Dabei handelt es sich häufig um einen Bauträger.

Sondereigentum

Das Sondereigentum ist das alleinige Herrschaftsrecht an den durch Rechtsgeschäft bestimmten Räumen sowie an den gesetzlich zugewiesenen (wesentlichen) Gebäudebestandteilen (vgl. § 5 Abs. 1 und 2 WEG). In wirtschaftlicher Hinsicht ist das Sondereigentum das maßgebende Element des Wohnungseigentums. Seine Größe und Lage sind für einen durchschnittlichen Erwerber von ausschlaggebender Bedeutung. Das Sondereigentum ist nach überwiegender Auffassung echtes zivilrechtliches Eigentum iSv § 903 BGB. Mit dem Sondereigentum wird der in §§ 93, 94 BGB geregelte Grundsatz der Einheit von Grundstück und Gebäude durchbrochen. Denn die Räume des Sondereigentums befinden sich, anders als das Grundstück, im Eigentum nur einer Person. Gleichwohl bleibt zwischen dem Sondereigentum und dem Grundstückseigentum eine eigentumsrechtliche Bindung bestehen. Das Sondereigentum muss nämlich zwingend mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden sein. Es ist also ausgeschlossen, dass einer Person an den Räumen eines Gebäudes Sondereigentum gehört, ohne dass sie zugleich Miteigentümerin des Grundstücks ist.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum ist Miteigentum iSd BGB. Inhaber des Gemeinschaftseigentums ist der einzelne Wohnungseigentümer, nicht die rechtsfähige Gemeinschaft, § 10 Abs. 1 WEG. Die Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums stehen grundsätzlich den Eigentümern gem. § 16 Abs. 1 S. 1 gemeinschaftlich zu, die Kosten sind gem. § 16 Abs. 2 grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen.

Diejenigen Räume und Bestandteile, die nicht durch Rechtsgeschäft oder Gesetz in Sondereigentum überführt wurden oder im Eigentum eines Dritten stehen, befinden sich im gemeinschaftlichen Eigentum. § 5 Abs. 2 WEG sieht vor, dass diejenigen Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht zum Gegenstand des Sondereigentums gehören.

Wohnungseigentümerversammlung

Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil des zuständigen Amtsgerichts für Wohnungseigentumssachen für ungültig erklärt worden ist.

Bestellung und Abberufung des Hausverwalters

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. Die wiederholte Bestellung des Verwalters ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit des Hausverwalters gefasst werden kann.

Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung, die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Hausverwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss von dem Hausverwalter jederzeit Rechnungslegung verlangen. Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines Verwaltungsbeirats mit Stimmenmehrheit beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Der Beirat unterstützt den Hausverwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

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