Amtsgericht Duisburg

Maklerrecht

Das Maklerrecht ist größtenteils durch Richterrecht geprägt. Die entscheidenden Vorschriften sind die §§ 652-654 BGB. Diese Vorschriften gelten grundsätzlich für alle Makler, also auch für Wohnungs- und Grundstücksmakler.

Provisionsanspruch des Maklers

Nach Erteilung eines Maklerauftrages erhält dem Makler für seine Tätigkeit eine Provision, d. h. für den Nachweis oder für die Vermittlung eines Hauptvertrages, wenn seine Tätigkeit ursächlich für den Vertragsabschluss war.

Der Maklerauftrag

Den Maklerauftrag ist ein Vertrag, der grundsätzlich keiner Form bedarf. Er kann also mündlich geschlossen werden. Aus Beweisgründen ist es jedoch zu empfehlen, den Auftrag schriftlich zu schließen. Der Auftraggeber bleibt in seiner Entscheidung frei, ob er das Geschäft, also den Hauptvertrag, abschließen will.

Die Tätigkeit des Maklers

Die Maklertätigkeit besteht entweder darin, dass der Makler eine Abschlussgelegenheit für einen Hauptvertrag nachweist oder einen Vertrag vermittelt. Man spricht von Nachweismakler bzw. Vermittlungsmakler. Das Gesetz behandelt grundsätzlich beide Tätigkeiten gleich. Beim Nachweismaklervertrag schuldet der Makler den Nachweis des Vertragsschlusses. Ist jedoch im Maklervertrag geregelt, dass der Makler eine Vergütung ausschließlich für Vermittlungsleistungen erhalten soll, genügt der schlichten Nachweis nicht, sondern die Leistung des Maklers muss darüber hinaus gehen. Es ist durch Auslegung zu ermitteln, ob der Makler eine Nachweistätigkeit oder eine Vermittlungstätigkeit schuldet.

Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsschluss

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nach dem deutschen Maklerrecht nur dann, wenn der Hauptvertrag infolge einer, für den Vertragsschluss wesentlichen Maklerleistung zustande gekommen ist, also infolge des Nachweises oder der Vermittlung der Vertragsgelegenheit. Dazu muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Hauptvertrag bestehen. So soll z. B. einen Zeitraum von 15 Monaten zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss nicht mehr ausreichen, fünf Monate hingegen schon. Darüber hinaus muss eine Identität zwischen dem nachgewiesenen Vertragsabschluss und dem tatsächlich erfolgten Vertragsabschluss gegeben sein. Identität ist nicht mit vollständiger Identität zu verwechseln, sondern nur die wesentlichen Vertragsbedingungen müssen sich gleichen. Beim Einwand der Vorkenntnis des Kunden, wenn also der Auftraggeber die Gelegenheit bereits kennt, verneint die Rechtsprechung eine Pflicht des Auftraggebers, den Makler hiervon in Kenntnis zu setzen. Die Einzelheiten sind streitig.

Hauptvertrag

Der vermittelte oder nachgewiesene Hauptvertrag zwischen dem Auftraggeber des Maklers und dem Dritten muss wirksam sein. Nur dann steht dem Makler die Provision zu. Dies spielt vor allem bei Fragen der Anfechtung des Vertrages, des Rücktritts oder der Minderung eine Rolle, ferner bei Fragen der Genehmigungspflicht des Hauptvertrages, einem Dritten als Kaufvertragspartei und bei der Verflechtung zwischen Drittem und Auftraggeber.

Verwirkung des Provisionsanspruchs

Der Makler ist aufgrund des Vertrages verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers im Rahmen des Zumutbaren zu wahren. Daraus ergibt sich ein besonderes Treueverhältnis. Nach § 654 BGB verwirkt der Makler seinem Provisionsanspruch, wenn er vertragswidrig auch für den anderen Vertragsteil tätig wird (sogenannte Doppeltätigkeit). Diese Doppeltätigkeit ist aber nur dann ein Provisionshindernis, sofern sie dem Inhalt des Maklervertrages zuwiderläuft. Es kann auch erlaubte Doppeltätigkeit geben. Die Einzelheiten sind durch eine Fülle von Entscheidungen der Gerichte geregelt.

Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin telefonisch oder über unser Kontaktformular

Anrufen
Kontaktformular