Mietrecht

Mietrecht ist das Recht der Mietverhältnisse. Dieses ist geprägt durch die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter einerseits und dem Mieter andererseits. Als Hauptleistungspflicht überlässt der Vermieter die Mietsache dem Mieter zum Gebrauch. Der Mieter hat im Gegenzug die vereinbarte Miete zu zahlen.

Mietverhältnis

Es gibt mehrere Arten von Mietverhältnissen. Eine der wichtigsten Unterscheidungen ist die Unterscheidung zwischen Wohnraummietverhältnissen und anderen Mietverhältnissen, insbesondere Mietverhältnissen über Gewerberaum. Daneben existiert die Raummiete, die Grundstücksmiete und es gibt Mischformen, sogenannte Mischmietverhältnisse.

Wohnraummietvertrag

Der Wohnraummietvertrag regelt das Wohnraummietverhältnis. Er kann auf bestimmte Zeit befristet abgeschlossen werden (Ausnahme) bzw. auf unbestimmte Zeit (Regelfall). Im Wohnraummietvertrag vereinbaren die Parteien die wesentlichen Vertragsbedingungen über den Mietgegenstand. Daneben gelten die gesetzlichen Regelungen, die im Wohnraummietrecht zum Teil nicht der Disposition der Vertragsparteien unterliegen, also zwingend sind. Es hat sich insoweit eine umfangreiche Rechtsprechung zur Prüfung der Wirksamkeit mietvertraglicher Regelungen herausgebildet. Immer wieder werden formularvertragliche Klauseln in Mietverträgen von Gerichten für unwirksam erklärt. Ein bekanntes Beispiel sind einige Regelungen zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen, die von der Rechtsprechung nach und nach für unwirksam erklärt wurden.

Betriebskosten (Nebenkosten)

Die Betriebskosten sind Teil der sogenannten Bruttomiete. Meistens werden sie in Form von Nebenkostenvorauszahlungen neben der Miete gezahlt. Über die Betriebskostenvorauszahlungen ist vom Vermieter jährlich abzurechnen. Der Vermieter hat Fristen zu wahren, innerhalb derer er für die Vergangenheit abrechnet. Auch der Mieter hat Fristen zu wahren, innerhalb derer er Einwendungen gegen die ihm übersandten Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Vermieter geltend macht. Auf Wunsch kann der Mieter auch die Rechnungsbelege einsehen, die hinter den, in der Abrechnung ausgewiesenen Nebenkosten stehen. Ist eine Abrechnung über die Betriebskosten überhaupt nicht nachvollziehbar, ist sie formell unwirksam und der Mieter braucht nicht zu zahlen. Das ist jedoch die Ausnahme. Ist eine Betriebskostenabrechnung zwar fehlerhaft, insgesamt aber noch nachvollziehbar, ist die Rechtslage komplizierter. Auch hier sind die Einzelheiten durch eine lange Rechtsprechung geprägt.

Mietminderung

Hat die Mietsache einen Mangel, den der Mieter bei Einzug in das Mietobjekt nicht kannte und nicht gebilligt hat, kann der Mieter nach Anzeige des Mietmangels die Miete mindern, wenn der Mangel vom Vermieter nach Anzeige des Mangels nicht unverzüglich beseitigt wird. Fraglich ist meistens die genaue Höhe der Mietminderung. Hierzu hat sich eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt.

Modernisierung der Mietsache

Der Vermieter kann die Mietsache während des laufenden Mietverhältnisses modernisieren. Der Mieter muss dies grundsätzlich dulden. Auch kann der Vermieter einen bestimmten Prozentsatz der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen. Die Möglichkeiten des Mieters, sich hiergegen zu wehren, sind durch den Gesetzgeber und die hierzu ergangene Rechtsprechung vorgegeben.

Kündigung des Mietverhältnisses

Beide Seiten des Mietvertrages können innerhalb der für sie geltenden Kündigungsfristen das Mietverhältnis kündigen, sofern keine feste Laufzeit vereinbart wurde. Im Wohnraummietverhältnis genießt der Mieter bei Kündigung durch den Vermieter Kündigungsschutz. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben. Bekanntestes Beispiel für ein berechtigtes Interesse ist der Eigenbedarf des Vermieters für sich oder nahe Familienangehörige. Die Einzelheiten sind auch hierdurch eine umfangreiche Rechtsprechung geprägt.