Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in dem vorgenannten Urteil mit den Maßstäben befasst, nach denen sich die Interessenabwägung der Mietvertragsparteien richtet, wenn sich der Wohnraummieter gegenüber einer Modernisierungsmieterhöhung auf das Vorliegen einer unzumutbaren Härte beruft.

Ebenfalls hat der Senat die Voraussetzungen dargelegt, unter denen der Härteeinwand des Mieters nach § 559 Absatz 4 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ausgeschlossen ist, weil die Modernisierungsmaßnahme (im entschiedenen Fall: Wärmedämmmaßnahmen bei Erneuerung eines teilweise schadhaften Außenputzes) aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters durchgeführt wurde.

Sachverhalt:

Der Kläger ist Mieter einer knapp 86 m² großen Wohnung der Beklagten in Berlin, in der er seit seinem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen allein nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929. Der Mietvertrag über die Wohnung wurde bereits im Jahr 1962 durch die Eltern des Klägers abgeschlossen. Der Kläger bezieht ALG II und erhält zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von etwa 463,10 €. Seit Juni 2016 betrug die Kaltmiete für die Wohnung 574,34 € pro Monat zuzüglich eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 90,- €.

Die beklagte Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen. Zudem ersetzte sie die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 m² und nahm einen seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb.

Ende März 2016 erklärte die Beklagte dem Kläger gegenüber schriftlich die Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1. Januar 2017 um 240,- € monatlich. Hiervon entfielen nach ihren Erläuterungen 70,- € auf die Dämmungsarbeiten (davon 4,16 € auf die Dämmung der obersten Geschossdecke), 100,- € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70,- € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Hiergegen wandte der Kläger ein, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Er erhob Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung von 240 € monatlich verpflichtet sei.

Prozessverlauf:

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat lediglich festgestellt, dass der Kläger zur Zahlung der Mieterhöhung von 70 € für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls nicht verpflichtet sei. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass dieser aufgrund seines Härteeinwands ab dem 1. Januar 2017 zur Zahlung einer Mieterhöhung von mehr als 4,16 € monatlich nicht verpflichtet sei. Die Vergrößerung der Balkone sei nicht allgemeiner Standard, die Fassadendämmung ebenfalls nicht vorgeschrieben gewesen. Nur für die Isolierung der oberen Geschossdecke sollte der Mieter 4,16 Euro monatlich zusätzlich bezahlen.

Die weiteren Mieterhöhungen seien unwirksam, weil sie für den Mieter jeweils eine finanzielle Härte bedeuteten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Beklagten nicht zu rechtfertigen sei. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Revision.

Die beklagte Vermieterin hat im Revisionsverfahren vor allem damit argumentiert, dass nach den für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften für einen Einpersonenhaushalt lediglich eine Wohnfläche von 50 m² als angemessen gelte. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, die Wohnung des – ALG II beziehenden – Klägers sei aber knapp 86 m² groß und übersteige damit diese Grenze erheblich.

Die Entscheidung des BGH vom 09.10.2019:

Der BGH hat dem Einwand der Beklagten nicht nachgegeben. Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutze, sei zwar in die vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Ein solcher Sachverhalt liege dagegen nicht bereits dann vor, wenn der Mieter eine Wohnung nutze, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu groß sei.

Die vorgenannten Vorschriften sollen zwar sicherstellen, dass sich ein Hilfebedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet, die Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB verfolge indessen einen anderen Regelungszweck. Es gelte daher abzuwägen, ob der Mieter, der sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausgesetzt sehe, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten dürfe.

Weiter sei zu beachten, dass nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter den Schutz der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG genieße. Daher könne auch der Mieter bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung des dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffs „Härte“ verlangen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen.

Daher könne die einer Berufung auf einen Härtefall im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht ausschließlich nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Eher komme es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – beispielsweise auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung – für seine Bedürfnisse deutlich zu groß sei.

Im entschiedenen Fall müsse insbesondere berücksichtigt werden, dass der Mieter schon seit dem Jahr 1962 und mithin seit rund 55 Jahren in der Wohnung lebe was eine unzumutbare Härte darstelle. Dem Kläger könne deshalb entgegen der Auffassung der Beklagten nicht vorgehalten werden könne, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses „über seine Verhältnisse“ lebe.

Urteil des BGH vom 9. Oktober 2019 – VIII ZR 21/19

Quelle: Pressemitteilung Nr. 131/2019 des Bundesgerichtshofs.

Erscheinungsdatum: 09.10.2019